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獵頭新聞|獵頭學(xué)院
房地產(chǎn)獵頭公司談投資性房地產(chǎn)的博弈
  房地產(chǎn)獵頭公司談投資性房地產(chǎn)的博弈____2007年可謂是房地產(chǎn)的艱屯之際,調(diào)控“緊箍咒”一聲緊似一聲??墒?,與此天壤之別的是,在股市中,尤其是下半年的股市中,房地產(chǎn)股卻與銀行股齊頭并進(jìn),成為了行情的主角。年關(guān)將近,房地產(chǎn)股更是身先士卒,乃至接連飆升。關(guān)于房地產(chǎn)股將來(lái)猜測(cè)的各種利好充滿商場(chǎng),其間,2007年新管帳原則行將啟用的布景下的“財(cái)物重估增值”概念,好像成為了房地產(chǎn)股強(qiáng)悍的首要理由。
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  可是,新管帳原則是不是真的讓一切的房地產(chǎn)股一夜“暴富”?商場(chǎng)對(duì)新管帳原則是不是存在誤讀?新管帳原則又將對(duì)哪些房地產(chǎn)上市公司或具有房地產(chǎn)的上市公司發(fā)生本質(zhì)性利好?
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  房地產(chǎn)獵頭公司焦點(diǎn):公允價(jià)值法VS前史本錢法?
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  房地產(chǎn)職業(yè)之所以被遍及以為是受新管帳原則影響最大的職業(yè)之一,其關(guān)鍵在于原則中關(guān)于“出資性房地產(chǎn)”可采納公允價(jià)值計(jì)量方法和管帳報(bào)表中須單列“出資性房地產(chǎn)”項(xiàng)意圖新規(guī)則。盡人皆知,從慎重性原則動(dòng)身,曩昔管帳報(bào)表選用的都是市價(jià)和本錢“孰低法”。例如,出資房地產(chǎn),購(gòu)入本錢為1億元,如今漲到2億元了,按 “孰低法”,只需房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)讓,賬面上只能是1億元;而新管帳原則將按“公允價(jià)值”核算,即市價(jià)真的增值到2億元,這塊房地產(chǎn)出資便可調(diào)整到2億元。
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  那么,又何為“出資性房地產(chǎn)”?新管帳原則規(guī)則,“出資性房地產(chǎn)”是指能夠獨(dú)自計(jì)量和出售、為賺取房錢或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),如已租借的土地使用權(quán)、持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已租借建筑物等。
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  一起,新管帳原則還清晰了“非出資性房產(chǎn)”的領(lǐng)域:公司具有并自行運(yùn)營(yíng)而非租借的旅館飯館、自用房地產(chǎn)(為生產(chǎn)商品、供給勞務(wù)或許運(yùn)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn),如公司的廠房和辦公樓,公司生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)用的土地使用權(quán),職工宿舍)、作為存貨的房地產(chǎn)(房地產(chǎn)開發(fā)公司出售的或?yàn)槌鍪鄱陂_發(fā)的商品房和土地)等。
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  關(guān)于“出資性房地產(chǎn)”,新管帳原則規(guī)則,公司的財(cái)政計(jì)量處置能夠選用前史本錢方法(按購(gòu)入價(jià)計(jì)量),也能夠公允價(jià)值方法(按市價(jià)計(jì)量)。而只需滿意二個(gè)條件,即可采納公允價(jià)值計(jì)量方法:一、地點(diǎn)地有活潑的房地產(chǎn)買賣商場(chǎng),出資性房地產(chǎn)能夠在房地產(chǎn)買賣商場(chǎng)中直接買賣;二、公司能夠從房地產(chǎn)買賣商場(chǎng)上獲得同類或相似房地產(chǎn)的商場(chǎng)報(bào)價(jià)及其他有關(guān)信息,然后對(duì)出資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估量。
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  能夠看出,關(guān)于大大都“出資性房地產(chǎn)”而言,在下一年若想選用公允價(jià)值計(jì)量方法并非難事。而采納公允價(jià)值方法,其“出資性房地產(chǎn)”不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,以管帳期末其公允價(jià)值為根底調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。換言之,在近年中國(guó)各地房?jī)r(jià)大幅上漲的布景下,假如具有“出資性房地產(chǎn)”的上市公司一旦選用公允價(jià)值,其成績(jī)會(huì)發(fā)生“三級(jí)跳”,屆時(shí)呈現(xiàn)每股收益3元乃至5元的公司均是能夠的。
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  公允價(jià)值法盡管描寫出了誘人的將來(lái),可是據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),具有“出資性房地產(chǎn)”公司在整個(gè)房地產(chǎn)上市公司中份額并不高,估量在10%擺布。絕大大都的房地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)都是它的商品,是作為存貨而非出資物業(yè)。更進(jìn)一步地說(shuō),因?yàn)樾鹿軒ぴ瓌t的“靈敏”原則,具有出資型房產(chǎn)的上市公司下一年是不是會(huì)選用公允價(jià)值計(jì)量方法仍是一個(gè)疑問,相應(yīng)地,公司成績(jī)是不是會(huì)呈現(xiàn)大幅溢價(jià)也值得商討。即使下一年能夠會(huì)有房地產(chǎn)上市公司選用新的公允價(jià)值方法,但因其間有著千差萬(wàn)別,出資者對(duì)單個(gè)公司還應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。
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  出資性地產(chǎn):占比甚小 影響甚微盡管新管帳原則約好的是“出資性房地產(chǎn)”,但實(shí)踐上多為出資性房產(chǎn),而很少有出資性地產(chǎn)。依據(jù)新管帳原則,出資性地產(chǎn)包括兩方面:已租借的土地使用權(quán),指公司經(jīng)過(guò)受讓辦法獲得的土地使用權(quán),用以運(yùn)營(yíng)租借(不含融資租借)辦法租借;持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),是指公司經(jīng)過(guò)受讓辦法獲得的、預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
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  關(guān)于前者,咱們不難理解,可是關(guān)于后者,是有許多局限性的。因?yàn)橹袊?guó)土地一切權(quán)歸于國(guó)家,公司具有的僅僅土地使用權(quán),假如在必定期限內(nèi)不開發(fā)的擱置土地,國(guó)家要回收其土地使用權(quán)。因而,像出資房產(chǎn)相同先賤價(jià)吃進(jìn)一塊地?cái)R置兩三年以后再高價(jià)賣出,這是為國(guó)家所不允許。新管帳原則對(duì)此也作出了格外闡明:擱置土地不歸于持有并預(yù)備增值的土地使用權(quán)。依據(jù)《擱置土地處置辦法》的規(guī)則,擱置土地是指土地使用者依法獲得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原同意用地的人民政府同意,超越1年未開工開發(fā)締造的;或許是已開工開發(fā)締造但開發(fā)締造的面積占應(yīng)開工開發(fā)締造總面積缺乏三分之一或許已出資額占總出資額缺乏25%且未經(jīng)同意間斷開發(fā)締造接連滿1年的。當(dāng)然,現(xiàn)實(shí)中,各地對(duì)擱置土地的年限界定均有所放寬,通常為二年。邇來(lái)武昌魚就布告就稱,因土地?cái)R置時(shí)刻超越二年,其在鄂州市葛店開發(fā)區(qū)具有的面積為258691.1平方米國(guó)有土地使用權(quán),能夠被鄂州市國(guó)土資源局回收。
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  事實(shí)上,房地產(chǎn)獵頭公司認(rèn)為在上市公司中,出資性地產(chǎn)是占比甚小,并呈逐年下降的趨勢(shì)。因而,即使上市公司在2007年對(duì)這有些地產(chǎn)實(shí)施公允價(jià)值法,對(duì)成績(jī)的影響也微乎其微。當(dāng)前,出資性地產(chǎn)首要集中于具有開發(fā)區(qū)的上市公司。比如張江高科、陸家嘴、南京高科等。開發(fā)區(qū)從政府那兒獲得一大塊土地,然后再逐步租借給園區(qū)內(nèi)的公司,從中賺取土地使用權(quán)的價(jià)差,或許是轉(zhuǎn)讓某一地塊,賺取價(jià)差。
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  張江高科坐落浦東四大開發(fā)區(qū)之一的上海張江高新技術(shù)工業(yè)開發(fā)區(qū)。近年來(lái),張江這一塊土地跟著上海的外擴(kuò),升格為城市中間區(qū)域,房地產(chǎn)增值極為顯著。一起,跟著張江高科技園區(qū)的開展,其承當(dāng)?shù)拈_發(fā)范圍也從開始開發(fā)4.2平方公里,拓展至當(dāng)前的25平方公里,往后園區(qū)還將向南拓展至外環(huán)線,總體規(guī)劃面積將到達(dá)54平方公里。當(dāng)前,公司完結(jié)土地開發(fā)面積17平方公里??墒?,張江高科具有許多的土地儲(chǔ)藏量,用于純土地運(yùn)營(yíng)的卻不多。據(jù)揭露材料,張江高科土地轉(zhuǎn)讓收入2004年為2.96億元,2005年敏捷下降為687.56萬(wàn)元。
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  能夠預(yù)見的是,在土地資源越來(lái)越緊缺和房?jī)r(jià)越來(lái)越高的趨勢(shì)下,具有開發(fā)區(qū)許多土地儲(chǔ)藏的公司也不愿直接進(jìn)行土地運(yùn)營(yíng),而轉(zhuǎn)向贏利更高的房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
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  出資性房產(chǎn):包含豐厚“礦產(chǎn)”
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  與出資性地產(chǎn)廖廖無(wú)幾天壤之別的是,房地產(chǎn)上市公司用于租借的出資性房產(chǎn)卻是數(shù)不勝數(shù),適當(dāng)有些房地產(chǎn)公司多多少少有所涉及。典型的有張江高科、浦東金橋、保利地產(chǎn)、陸家嘴、棲霞締造、金融街、外高橋、北辰實(shí)業(yè)等。
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  張江高科實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后,主運(yùn)營(yíng)務(wù)由房地工業(yè)轉(zhuǎn)型至以物業(yè)運(yùn)營(yíng)為主,在園區(qū)內(nèi)締造了許多的廠房和辦公用房。2005年,公司房產(chǎn)租借收入達(dá)8239萬(wàn)元,毛利率高達(dá)66.98%,大大超越了土地轉(zhuǎn)讓的毛利率(2004年為6%,2005年為16%),乃至超越了房產(chǎn)出售57.82%(2005年)的毛利率。當(dāng)前,公司已建的張江大廈、四標(biāo)二期廠房、soho三期小型智能孵化樓等租借狀況杰出,擬建和在建的有張江創(chuàng)新園項(xiàng)目、張江創(chuàng)業(yè)源項(xiàng)目、張江高科苑項(xiàng)目,本年又斥資11億元收買母公司上海張江(集團(tuán))有限公司部屬控股子公司上海張江集成電路工業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司、上海八六三信息安全工業(yè)基地有限公司、上海市銀行卡工業(yè)園有限公司三家公司具有的運(yùn)營(yíng)性房產(chǎn)總計(jì)13.6萬(wàn)平方米。幾項(xiàng)相加,公司具有的物業(yè)規(guī)劃將到達(dá)65萬(wàn)平方米以上,有關(guān)組織研究表明,依照公允價(jià)值法的市價(jià)重估,公司房地產(chǎn)重估價(jià)值增值約40億元,重估后每股凈財(cái)物可達(dá)6.4元。
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  無(wú)獨(dú)有偶,邇來(lái)接連飆升的陸家嘴在其2005年年報(bào)中稱:將來(lái)數(shù)年公司主運(yùn)營(yíng)務(wù)收入中來(lái)自土地批租收入估計(jì)會(huì)快速下降,然后影響公司的贏利,公司已將房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)作為進(jìn)步公司盈余才能的首要路徑,從單純的土地批租逐步過(guò)渡到自行開發(fā)以高檔辦公樓、商鋪和世界社區(qū)為主的物業(yè),并進(jìn)行租借獲取長(zhǎng)時(shí)刻收益。當(dāng)前,陸家嘴具有許多的出資性房地產(chǎn)項(xiàng)目,如明城花苑、錦城大廈、一百杉杉、?瑰園、長(zhǎng)鑫大廈、軟件園、新景園一期和二期商鋪、水族館、陸家嘴花園一期和二期(商鋪)、眾城大廈、向城路東科大廈等。別的,公司新開工項(xiàng)目3個(gè),建筑面積約為9萬(wàn)平方米;在建項(xiàng)目8個(gè),建筑面積約28萬(wàn)平方米。這些新開工和在建工程盡管有適當(dāng)有些房產(chǎn)是出售商品,但其間的商業(yè)房產(chǎn)多為出資性房產(chǎn)。從揭露材料能夠發(fā)現(xiàn),陸家嘴這些出資性房產(chǎn)中的明城花園、?瑰園、陸家嘴花園一期商鋪、錦城大廈、眾城大廈為2002年曾經(jīng)持有的,而上海的房地產(chǎn)真實(shí)的上漲始于2002年,可見這些物業(yè)一旦選用公允價(jià)值法計(jì)量,其增值空間是適當(dāng)可觀的。
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  非房企手握“贏利魔方”
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  近5年來(lái),全國(guó)房?jī)r(jià)是漲聲一片,除了房地產(chǎn)公司是最大的贏家外,許多具有許多房產(chǎn)、地產(chǎn)的非房地產(chǎn)公司力爭(zhēng)上游地搭上房?jī)r(jià)上漲的“順風(fēng)車”。在股市中,這類公司首要集中于百貨商業(yè)職業(yè)和高新開發(fā)區(qū)板塊,如小商品城、益民百貨、新世界、杭州解百、南京高科、等。
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  小商品城是最典型的代表。該公司主營(yíng)租借服務(wù)業(yè),在中國(guó)小商品的發(fā)源地和集散地——責(zé)任建有許多的商場(chǎng),在市區(qū)有賓王商場(chǎng)、篁園商場(chǎng)、針織商場(chǎng)、家具商場(chǎng)、領(lǐng)帶商場(chǎng)、世界商貿(mào)城等數(shù)個(gè)商場(chǎng)。其間,世界商貿(mào)城是超大規(guī)劃的商場(chǎng),分三期開發(fā),運(yùn)營(yíng)面積約260多萬(wàn)平方米,當(dāng)前一二期(約130多萬(wàn)平方米)已投入使用,三期正在趕緊締造中。從揭露音訊看,世界商貿(mào)城獲得了政府的大力支持,商場(chǎng)獲得土地的報(bào)價(jià)很低,一期為15萬(wàn)元/畝,二期為90萬(wàn)元/畝, 而周邊房產(chǎn)項(xiàng)目締造獲得土地的報(bào)價(jià)在15萬(wàn)元-22.5萬(wàn)元/平方米。而世界商貿(mào)城的商鋪按市價(jià)遍及在10萬(wàn)元/平方米擺布,在新管帳原則下,給人的幻想空間無(wú)窮。
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  益民百貨在上海市中間城區(qū)的淮海路及周邊具有商業(yè)房產(chǎn)達(dá)14.74萬(wàn)平方米,其間適當(dāng)當(dāng)有些是用于租借的出資性房產(chǎn)。如益民百貨2003年以5045.1136萬(wàn)元收買了上海市瑞金南路1號(hào)海興廣場(chǎng)裙房一層2672.2平方米的房產(chǎn),折合每平米18880元/平方米。從2002年起,益民百貨還對(duì)上?;春V新返牧执髲B施行分批全體收買,至今已具有柳林大廈77.8%的建筑面積,合計(jì)28639.27平方米,收買報(bào)價(jià)最低1.2萬(wàn)元/平方米,最高1.78萬(wàn)元/平方米。當(dāng)前,這有些物業(yè)悉數(shù)用于租借,僅一至六層每年的房錢就達(dá)3000萬(wàn)元。此外,益民百貨2005年9月23日,益民百貨又以9490.47萬(wàn)元購(gòu)買了淮海中路6處合計(jì)1430平方米商業(yè)房產(chǎn)和辦公用房,折合6.27萬(wàn)元/平方米。公司將這次財(cái)物收買悉數(shù)用于租借,估計(jì)年房錢收入為903萬(wàn)元。2006年10月,益民百貨以7831.5萬(wàn)元收買上海市盧灣區(qū)土地房子開展中間具有的五處房子,即南昌路69弄5號(hào)獨(dú)幢花園住所(建筑面積1551平方米)、建國(guó)西路56弄7號(hào)獨(dú)幢花園住所(建筑面積533.5平方米)、建國(guó)西路56弄8號(hào)(乙)獨(dú)幢花園住所(建筑面積294.4平方米)、瑞金一路150號(hào)(淮海中路路口)5A室公寓(建筑面積120.65平方米)及瑞金一路150號(hào)(淮海中路路口)6室公寓(建筑面積179.55平方米),折合均價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米,公司表明將用于租借運(yùn)營(yíng)。能夠看出,益民百貨收買的商業(yè)房產(chǎn)和住所房產(chǎn),均坐落寸土寸金的上海富貴商業(yè)街,是真實(shí)的稀缺資源。當(dāng)前該地段的公寓價(jià)大致為2.5萬(wàn)元/平方米,辦公樓要到達(dá)3-5萬(wàn)元/平方米,商鋪的報(bào)價(jià)則更高,通常在5萬(wàn)元/平方米以上。能夠必定的是,這批中間地帶的房產(chǎn)無(wú)疑是益民百貨的豐厚“礦產(chǎn)”地點(diǎn)。
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  具有得天獨(dú)厚地理位置的新世界亦是如此。公司將坐落上海南京西路上的新世界城有些樓層用作租借,如十樓(面積9200平方米)租給英國(guó)杜莎NBD公司開設(shè)了杜莎蠟像館,以及將附近樓層租借給有關(guān)飯館。依據(jù)新管帳原則,能夠獨(dú)自計(jì)量的租借房產(chǎn)可算作出資性房產(chǎn),新世界租借的這些全體樓面無(wú)疑是能夠獨(dú)自核算,一旦按公允價(jià)值法,其鉆石地段必定要用天價(jià)來(lái)匹配,然后構(gòu)成可觀的賬面溢價(jià)。
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  除了百貨商業(yè)職業(yè)外,開發(fā)區(qū)也具有許多出資性房產(chǎn),不過(guò)與商業(yè)公司的商場(chǎng)不一樣的是,開發(fā)區(qū)具有的出資性房產(chǎn)多表現(xiàn)為廠房方法。如南京高科,公司背靠南京市國(guó)資控股100%的南京新港開發(fā)總公司,在土地開發(fā)上有著無(wú)與倫比的資源優(yōu)勢(shì),其儲(chǔ)藏土地首要是工業(yè)用地,獲得本錢相對(duì)較低。跟著園區(qū)開發(fā),土地轉(zhuǎn)讓作業(yè)的逐步完結(jié),公司將逐步完成其土地儲(chǔ)藏的增值效應(yīng)。依據(jù)其2005年年報(bào),公司房子租借收入為 1865萬(wàn)元,同比增67%。憑此判別:公司的出資性房產(chǎn)正在大幅添加。
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  房地產(chǎn)獵頭公司認(rèn)為,具有許多出資性房產(chǎn)的非房地產(chǎn)公司因手握“贏利魔方”,將成為下一年商場(chǎng)的重視焦點(diǎn)之一。
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  未改變公司本質(zhì)盡管新管帳原則有能夠?qū)ι鲜泄矩?cái)政報(bào)表形成翻天覆地的改變,但業(yè)界專家以為,新管帳原則并沒有改變公司自身質(zhì)地,許多上市公司也對(duì)新原則的使用較為慎重。
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  中信建投證券研究所副所長(zhǎng)何暖媛表明,關(guān)于上市公司來(lái)說(shuō),新管帳原則僅僅將曩昔公司隱性的東西在報(bào)表中顯現(xiàn)出來(lái),使報(bào)表更世界化、更合理,對(duì)公司運(yùn)營(yíng)自身沒有本質(zhì)性影響。
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  此外,出資性房地產(chǎn)帶來(lái)的收益并不會(huì)跟著財(cái)物價(jià)值重估或入賬方法改變而有所變動(dòng),實(shí)踐上,出資者在將來(lái)幾年的時(shí)刻,將看到因?yàn)槌鲑Y性房產(chǎn)實(shí)施公允價(jià)值后致使凈財(cái)物的添加,但一起也會(huì)致使有關(guān)的凈財(cái)物收益率相對(duì)下降。因而,這僅僅僅僅出資性房產(chǎn)這一塊財(cái)物價(jià)值何時(shí)入賬的疑問,關(guān)于公司的生長(zhǎng),并無(wú)本質(zhì)的改變。
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  一位房地產(chǎn)獵頭公司的資深獵頭顧問表示,期內(nèi)大都公司仍是會(huì)沿襲本錢方法,放棄公允價(jià)值。原因在于:從稅收方面的思考,表現(xiàn)“出資性房產(chǎn)”的增值也將使公司要交納一筆不小的稅金。首先是選用公允價(jià)值方法計(jì)量的,不對(duì)出資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,那么在原有本錢法下出資性物業(yè)作為固定財(cái)物,可經(jīng)過(guò)逐年計(jì)提折舊來(lái)抵稅的稅盾效果就表現(xiàn)不出來(lái)。其次在公允價(jià)值下,出資性房產(chǎn)的增值有些假如進(jìn)入當(dāng)年的贏利表,就要交納33%的所得稅,雖能夠采納遞延所得稅法,等實(shí)踐進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)才真實(shí)納稅,但這有些稅收仍是要從當(dāng)期贏利中先行扣減。
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  出于各種思考,使得許多房地產(chǎn)公司對(duì)挑選新的計(jì)量辦法“望而生畏”。陸家嘴董秘畢海琳稱,公司將來(lái)是不是選用公允價(jià)值計(jì)量,需要滿意有關(guān)條件,公司董事會(huì)當(dāng)前還沒有做出結(jié)論。另一家北京具有許多“出資性房產(chǎn)”,能夠存在無(wú)窮重估溢價(jià)的上市公司董秘表明:出于保險(xiǎn)的思考,公司當(dāng)前決議仍是沿襲本來(lái)的本錢方法,對(duì)新管帳原則還在研究中。
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  能夠預(yù)見的是,絕大大都績(jī)優(yōu)的房地產(chǎn)公司,如沒有負(fù)債的陸家嘴、華發(fā)股份等,不會(huì)容易將其出資性房地產(chǎn)全面進(jìn)行賬面溢價(jià),即使選用公允價(jià)值計(jì)量,也只會(huì)是逐步的、穩(wěn)步的辦法。但也不掃除一些負(fù)債率高的公司為了進(jìn)步凈財(cái)物,增強(qiáng)融資才能,如再融資或拓展貸款額度等,或是為了合作“小非”解禁舉動(dòng),大股東為了到達(dá)高價(jià)兜售股市的意圖而運(yùn)用公允價(jià)值法來(lái)調(diào)節(jié)成績(jī),“一口氣吃成胖子”,可是接下來(lái)的即是每年成績(jī)動(dòng)亂。
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  盡管上市公司是不是會(huì)對(duì)出資性房產(chǎn)選用公允價(jià)值法當(dāng)前尚無(wú)定論,但有一點(diǎn)是必定,不急于將財(cái)物“變現(xiàn)”的公司,其在二級(jí)商場(chǎng)必定比哪些急吼吼實(shí)現(xiàn)利好的公司要走得深遠(yuǎn)。
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