房地產(chǎn)獵頭公司談投資性房地產(chǎn)的博弈____2007年可謂是房地產(chǎn)的艱屯之際，調(diào)控“緊箍咒”一聲緊似一聲?？墒?，與此天壤之別的是，在股市中，尤其是下半年的股市中，房地產(chǎn)股卻與銀行股齊頭并進(jìn)，成為了行情的主角。年關(guān)將近，房地產(chǎn)股更是身先士卒，乃至接連飆升。關(guān)于房地產(chǎn)股將來(lái)猜測(cè)的各種利好充滿商場(chǎng)，其間，2007年新管帳原則行將啟用的布景下的“財(cái)物重估增值”概念，好像成為了房地產(chǎn)股強(qiáng)悍的首要理由。 ?
可是，新管帳原則是不是真的讓一切的房地產(chǎn)股一夜“暴富”？商場(chǎng)對(duì)新管帳原則是不是存在誤讀？新管帳原則又將對(duì)哪些房地產(chǎn)上市公司或具有房地產(chǎn)的上市公司發(fā)生本質(zhì)性利好？
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房地產(chǎn)獵頭公司焦點(diǎn)：公允價(jià)值法VS前史本錢法？
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房地產(chǎn)職業(yè)之所以被遍及以為是受新管帳原則影響最大的職業(yè)之一，其關(guān)鍵在于原則中關(guān)于“出資性房地產(chǎn)”可采納公允價(jià)值計(jì)量方法和管帳報(bào)表中須單列“出資性房地產(chǎn)”項(xiàng)意圖新規(guī)則。盡人皆知，從慎重性原則動(dòng)身，曩昔管帳報(bào)表選用的都是市價(jià)和本錢“孰低法”。例如，出資房地產(chǎn)，購(gòu)入本錢為1億元，如今漲到2億元了，按 “孰低法”，只需房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)讓，賬面上只能是1億元；而新管帳原則將按“公允價(jià)值”核算，即市價(jià)真的增值到2億元，這塊房地產(chǎn)出資便可調(diào)整到2億元。
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那么，又何為“出資性房地產(chǎn)”？新管帳原則規(guī)則，“出資性房地產(chǎn)”是指能夠獨(dú)自計(jì)量和出售、為賺取房錢或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，如已租借的土地使用權(quán)、持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已租借建筑物等。
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一起，新管帳原則還清晰了“非出資性房產(chǎn)”的領(lǐng)域：公司具有并自行運(yùn)營(yíng)而非租借的旅館飯館、自用房地產(chǎn)（為生產(chǎn)商品、供給勞務(wù)或許運(yùn)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，如公司的廠房和辦公樓，公司生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)用的土地使用權(quán)，職工宿舍）、作為存貨的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)公司出售的或?yàn)槌鍪鄱陂_發(fā)的商品房和土地）等。
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關(guān)于“出資性房地產(chǎn)”，新管帳原則規(guī)則，公司的財(cái)政計(jì)量處置能夠選用前史本錢方法（按購(gòu)入價(jià)計(jì)量），也能夠公允價(jià)值方法（按市價(jià)計(jì)量）。而只需滿意二個(gè)條件，即可采納公允價(jià)值計(jì)量方法：一、地點(diǎn)地有活潑的房地產(chǎn)買賣商場(chǎng)，出資性房地產(chǎn)能夠在房地產(chǎn)買賣商場(chǎng)中直接買賣；二、公司能夠從房地產(chǎn)買賣商場(chǎng)上獲得同類或相似房地產(chǎn)的商場(chǎng)報(bào)價(jià)及其他有關(guān)信息，然后對(duì)出資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估量。
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能夠看出，關(guān)于大大都“出資性房地產(chǎn)”而言，在下一年若想選用公允價(jià)值計(jì)量方法并非難事。而采納公允價(jià)值方法，其“出資性房地產(chǎn)”不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，以管帳期末其公允價(jià)值為根底調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。換言之，在近年中國(guó)各地房?jī)r(jià)大幅上漲的布景下，假如具有“出資性房地產(chǎn)”的上市公司一旦選用公允價(jià)值，其成績(jī)會(huì)發(fā)生“三級(jí)跳”，屆時(shí)呈現(xiàn)每股收益3元乃至5元的公司均是能夠的。
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公允價(jià)值法盡管描寫出了誘人的將來(lái)，可是據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，具有“出資性房地產(chǎn)”公司在整個(gè)房地產(chǎn)上市公司中份額并不高，估量在10％擺布。絕大大都的房地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)都是它的商品，是作為存貨而非出資物業(yè)。更進(jìn)一步地說(shuō)，因?yàn)樾鹿軒ぴ瓌t的“靈敏”原則，具有出資型房產(chǎn)的上市公司下一年是不是會(huì)選用公允價(jià)值計(jì)量方法仍是一個(gè)疑問，相應(yīng)地，公司成績(jī)是不是會(huì)呈現(xiàn)大幅溢價(jià)也值得商討。即使下一年能夠會(huì)有房地產(chǎn)上市公司選用新的公允價(jià)值方法，但因其間有著千差萬(wàn)別，出資者對(duì)單個(gè)公司還應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。
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出資性地產(chǎn)：占比甚小 影響甚微盡管新管帳原則約好的是“出資性房地產(chǎn)”，但實(shí)踐上多為出資性房產(chǎn)，而很少有出資性地產(chǎn)。依據(jù)新管帳原則，出資性地產(chǎn)包括兩方面：已租借的土地使用權(quán)，指公司經(jīng)過(guò)受讓辦法獲得的土地使用權(quán)，用以運(yùn)營(yíng)租借（不含融資租借）辦法租借；持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指公司經(jīng)過(guò)受讓辦法獲得的、預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
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關(guān)于前者，咱們不難理解，可是關(guān)于后者，是有許多局限性的。因?yàn)橹袊?guó)土地一切權(quán)歸于國(guó)家，公司具有的僅僅土地使用權(quán)，假如在必定期限內(nèi)不開發(fā)的擱置土地，國(guó)家要回收其土地使用權(quán)。因而，像出資房產(chǎn)相同先賤價(jià)吃進(jìn)一塊地?cái)R置兩三年以后再高價(jià)賣出，這是為國(guó)家所不允許。新管帳原則對(duì)此也作出了格外闡明：擱置土地不歸于持有并預(yù)備增值的土地使用權(quán)。依據(jù)《擱置土地處置辦法》的規(guī)則，擱置土地是指土地使用者依法獲得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原同意用地的人民政府同意，超越1年未開工開發(fā)締造的；或許是已開工開發(fā)締造但開發(fā)締造的面積占應(yīng)開工開發(fā)締造總面積缺乏三分之一或許已出資額占總出資額缺乏25%且未經(jīng)同意間斷開發(fā)締造接連滿1年的。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中，各地對(duì)擱置土地的年限界定均有所放寬，通常為二年。邇來(lái)武昌魚就布告就稱，因土地?cái)R置時(shí)刻超越二年，其在鄂州市葛店開發(fā)區(qū)具有的面積為258691.1平方米國(guó)有土地使用權(quán)，能夠被鄂州市國(guó)土資源局回收。
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事實(shí)上，房地產(chǎn)獵頭公司認(rèn)為在上市公司中，出資性地產(chǎn)是占比甚小，并呈逐年下降的趨勢(shì)。因而，即使上市公司在2007年對(duì)這有些地產(chǎn)實(shí)施公允價(jià)值法，對(duì)成績(jī)的影響也微乎其微。當(dāng)前，出資性地產(chǎn)首要集中于具有開發(fā)區(qū)的上市公司。比如張江高科、陸家嘴、南京高科等。開發(fā)區(qū)從政府那兒獲得一大塊土地，然后再逐步租借給園區(qū)內(nèi)的公司，從中賺取土地使用權(quán)的價(jià)差，或許是轉(zhuǎn)讓某一地塊，賺取價(jià)差。
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張江高科坐落浦東四大開發(fā)區(qū)之一的上海張江高新技術(shù)工業(yè)開發(fā)區(qū)。近年來(lái)，張江這一塊土地跟著上海的外擴(kuò)，升格為城市中間區(qū)域，房地產(chǎn)增值極為顯著。一起，跟著張江高科技園區(qū)的開展，其承當(dāng)?shù)拈_發(fā)范圍也從開始開發(fā)4.2平方公里，拓展至當(dāng)前的25平方公里，往后園區(qū)還將向南拓展至外環(huán)線，總體規(guī)劃面積將到達(dá)54平方公里。當(dāng)前，公司完結(jié)土地開發(fā)面積17平方公里?？墒?，張江高科具有許多的土地儲(chǔ)藏量，用于純土地運(yùn)營(yíng)的卻不多。據(jù)揭露材料，張江高科土地轉(zhuǎn)讓收入2004年為2.96億元，2005年敏捷下降為687.56萬(wàn)元。
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能夠預(yù)見的是，在土地資源越來(lái)越緊缺和房?jī)r(jià)越來(lái)越高的趨勢(shì)下，具有開發(fā)區(qū)許多土地儲(chǔ)藏的公司也不愿直接進(jìn)行土地運(yùn)營(yíng)，而轉(zhuǎn)向贏利更高的房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
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出資性房產(chǎn)：包含豐厚“礦產(chǎn)”
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與出資性地產(chǎn)廖廖無(wú)幾天壤之別的是，房地產(chǎn)上市公司用于租借的出資性房產(chǎn)卻是數(shù)不勝數(shù)，適當(dāng)有些房地產(chǎn)公司多多少少有所涉及。典型的有張江高科、浦東金橋、保利地產(chǎn)、陸家嘴、棲霞締造、金融街、外高橋、北辰實(shí)業(yè)等。
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張江高科實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后，主運(yùn)營(yíng)務(wù)由房地工業(yè)轉(zhuǎn)型至以物業(yè)運(yùn)營(yíng)為主，在園區(qū)內(nèi)締造了許多的廠房和辦公用房。2005年，公司房產(chǎn)租借收入達(dá)8239萬(wàn)元，毛利率高達(dá)66.98%，大大超越了土地轉(zhuǎn)讓的毛利率（2004年為6%，2005年為16%），乃至超越了房產(chǎn)出售57.82%（2005年）的毛利率。當(dāng)前，公司已建的張江大廈、四標(biāo)二期廠房、soho三期小型智能孵化樓等租借狀況杰出，擬建和在建的有張江創(chuàng)新園項(xiàng)目、張江創(chuàng)業(yè)源項(xiàng)目、張江高科苑項(xiàng)目，本年又斥資11億元收買母公司上海張江（集團(tuán)）有限公司部屬控股子公司上海張江集成電路工業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司、上海八六三信息安全工業(yè)基地有限公司、上海市銀行卡工業(yè)園有限公司三家公司具有的運(yùn)營(yíng)性房產(chǎn)總計(jì)13.6萬(wàn)平方米。幾項(xiàng)相加，公司具有的物業(yè)規(guī)劃將到達(dá)65萬(wàn)平方米以上，有關(guān)組織研究表明，依照公允價(jià)值法的市價(jià)重估，公司房地產(chǎn)重估價(jià)值增值約40億元，重估后每股凈財(cái)物可達(dá)6.4元。
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無(wú)獨(dú)有偶，邇來(lái)接連飆升的陸家嘴在其2005年年報(bào)中稱：將來(lái)數(shù)年公司主運(yùn)營(yíng)務(wù)收入中來(lái)自土地批租收入估計(jì)會(huì)快速下降，然后影響公司的贏利，公司已將房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)作為進(jìn)步公司盈余才能的首要路徑，從單純的土地批租逐步過(guò)渡到自行開發(fā)以高檔辦公樓、商鋪和世界社區(qū)為主的物業(yè)，并進(jìn)行租借獲取長(zhǎng)時(shí)刻收益。當(dāng)前，陸家嘴具有許多的出資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，如明城花苑、錦城大廈、一百杉杉、？瑰園、長(zhǎng)鑫大廈、軟件園、新景園一期和二期商鋪、水族館、陸家嘴花園一期和二期（商鋪）、眾城大廈、向城路東科大廈等。別的，公司新開工項(xiàng)目3個(gè)，建筑面積約為9萬(wàn)平方米；在建項(xiàng)目8個(gè)，建筑面積約28萬(wàn)平方米。這些新開工和在建工程盡管有適當(dāng)有些房產(chǎn)是出售商品，但其間的商業(yè)房產(chǎn)多為出資性房產(chǎn)。從揭露材料能夠發(fā)現(xiàn)，陸家嘴這些出資性房產(chǎn)中的明城花園、？瑰園、陸家嘴花園一期商鋪、錦城大廈、眾城大廈為2002年曾經(jīng)持有的，而上海的房地產(chǎn)真實(shí)的上漲始于2002年，可見這些物業(yè)一旦選用公允價(jià)值法計(jì)量，其增值空間是適當(dāng)可觀的。
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非房企手握“贏利魔方”
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近5年來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)是漲聲一片，除了房地產(chǎn)公司是最大的贏家外，許多具有許多房產(chǎn)、地產(chǎn)的非房地產(chǎn)公司力爭(zhēng)上游地搭上房?jī)r(jià)上漲的“順風(fēng)車”。在股市中，這類公司首要集中于百貨商業(yè)職業(yè)和高新開發(fā)區(qū)板塊，如小商品城、益民百貨、新世界、杭州解百、南京高科、等。
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小商品城是最典型的代表。該公司主營(yíng)租借服務(wù)業(yè)，在中國(guó)小商品的發(fā)源地和集散地——責(zé)任建有許多的商場(chǎng)，在市區(qū)有賓王商場(chǎng)、篁園商場(chǎng)、針織商場(chǎng)、家具商場(chǎng)、領(lǐng)帶商場(chǎng)、世界商貿(mào)城等數(shù)個(gè)商場(chǎng)。其間，世界商貿(mào)城是超大規(guī)劃的商場(chǎng)，分三期開發(fā)，運(yùn)營(yíng)面積約260多萬(wàn)平方米，當(dāng)前一二期（約130多萬(wàn)平方米）已投入使用，三期正在趕緊締造中。從揭露音訊看，世界商貿(mào)城獲得了政府的大力支持，商場(chǎng)獲得土地的報(bào)價(jià)很低，一期為15萬(wàn)元/畝，二期為90萬(wàn)元/畝， 而周邊房產(chǎn)項(xiàng)目締造獲得土地的報(bào)價(jià)在15萬(wàn)元-22.5萬(wàn)元/平方米。而世界商貿(mào)城的商鋪按市價(jià)遍及在10萬(wàn)元/平方米擺布，在新管帳原則下，給人的幻想空間無(wú)窮。
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益民百貨在上海市中間城區(qū)的淮海路及周邊具有商業(yè)房產(chǎn)達(dá)14.74萬(wàn)平方米，其間適當(dāng)當(dāng)有些是用于租借的出資性房產(chǎn)。如益民百貨2003年以5045.1136萬(wàn)元收買了上海市瑞金南路1號(hào)海興廣場(chǎng)裙房一層2672.2平方米的房產(chǎn)，折合每平米18880元/平方米。從2002年起，益民百貨還對(duì)上?；春Ｖ新返牧执髲B施行分批全體收買，至今已具有柳林大廈77.8%的建筑面積，合計(jì)28639.27平方米，收買報(bào)價(jià)最低1.2萬(wàn)元/平方米，最高1.78萬(wàn)元/平方米。當(dāng)前，這有些物業(yè)悉數(shù)用于租借，僅一至六層每年的房錢就達(dá)3000萬(wàn)元。此外，益民百貨2005年9月23日，益民百貨又以9490.47萬(wàn)元購(gòu)買了淮海中路6處合計(jì)1430平方米商業(yè)房產(chǎn)和辦公用房，折合6.27萬(wàn)元/平方米。公司將這次財(cái)物收買悉數(shù)用于租借，估計(jì)年房錢收入為903萬(wàn)元。2006年10月，益民百貨以7831.5萬(wàn)元收買上海市盧灣區(qū)土地房子開展中間具有的五處房子，即南昌路69弄5號(hào)獨(dú)幢花園住所（建筑面積1551平方米）、建國(guó)西路56弄7號(hào)獨(dú)幢花園住所（建筑面積533.5平方米）、建國(guó)西路56弄8號(hào)（乙）獨(dú)幢花園住所（建筑面積294.4平方米）、瑞金一路150號(hào)（淮海中路路口）5A室公寓（建筑面積120.65平方米）及瑞金一路150號(hào)（淮海中路路口）6室公寓（建筑面積179.55平方米），折合均價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米，公司表明將用于租借運(yùn)營(yíng)。能夠看出，益民百貨收買的商業(yè)房產(chǎn)和住所房產(chǎn)，均坐落寸土寸金的上海富貴商業(yè)街，是真實(shí)的稀缺資源。當(dāng)前該地段的公寓價(jià)大致為2.5萬(wàn)元/平方米，辦公樓要到達(dá)3-5萬(wàn)元/平方米，商鋪的報(bào)價(jià)則更高，通常在5萬(wàn)元/平方米以上。能夠必定的是，這批中間地帶的房產(chǎn)無(wú)疑是益民百貨的豐厚“礦產(chǎn)”地點(diǎn)。
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具有得天獨(dú)厚地理位置的新世界亦是如此。公司將坐落上海南京西路上的新世界城有些樓層用作租借，如十樓（面積9200平方米）租給英國(guó)杜莎NBD公司開設(shè)了杜莎蠟像館，以及將附近樓層租借給有關(guān)飯館。依據(jù)新管帳原則，能夠獨(dú)自計(jì)量的租借房產(chǎn)可算作出資性房產(chǎn)，新世界租借的這些全體樓面無(wú)疑是能夠獨(dú)自核算，一旦按公允價(jià)值法，其鉆石地段必定要用天價(jià)來(lái)匹配，然后構(gòu)成可觀的賬面溢價(jià)。
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除了百貨商業(yè)職業(yè)外，開發(fā)區(qū)也具有許多出資性房產(chǎn)，不過(guò)與商業(yè)公司的商場(chǎng)不一樣的是，開發(fā)區(qū)具有的出資性房產(chǎn)多表現(xiàn)為廠房方法。如南京高科，公司背靠南京市國(guó)資控股100％的南京新港開發(fā)總公司，在土地開發(fā)上有著無(wú)與倫比的資源優(yōu)勢(shì)，其儲(chǔ)藏土地首要是工業(yè)用地，獲得本錢相對(duì)較低。跟著園區(qū)開發(fā)，土地轉(zhuǎn)讓作業(yè)的逐步完結(jié)，公司將逐步完成其土地儲(chǔ)藏的增值效應(yīng)。依據(jù)其2005年年報(bào)，公司房子租借收入為 1865萬(wàn)元，同比增67%。憑此判別：公司的出資性房產(chǎn)正在大幅添加。
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房地產(chǎn)獵頭公司認(rèn)為，具有許多出資性房產(chǎn)的非房地產(chǎn)公司因手握“贏利魔方”，將成為下一年商場(chǎng)的重視焦點(diǎn)之一。
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未改變公司本質(zhì)盡管新管帳原則有能夠?qū)ι鲜泄矩?cái)政報(bào)表形成翻天覆地的改變，但業(yè)界專家以為，新管帳原則并沒有改變公司自身質(zhì)地，許多上市公司也對(duì)新原則的使用較為慎重。
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中信建投證券研究所副所長(zhǎng)何暖媛表明，關(guān)于上市公司來(lái)說(shuō)，新管帳原則僅僅將曩昔公司隱性的東西在報(bào)表中顯現(xiàn)出來(lái)，使報(bào)表更世界化、更合理，對(duì)公司運(yùn)營(yíng)自身沒有本質(zhì)性影響。
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此外，出資性房地產(chǎn)帶來(lái)的收益并不會(huì)跟著財(cái)物價(jià)值重估或入賬方法改變而有所變動(dòng)，實(shí)踐上，出資者在將來(lái)幾年的時(shí)刻，將看到因?yàn)槌鲑Y性房產(chǎn)實(shí)施公允價(jià)值后致使凈財(cái)物的添加，但一起也會(huì)致使有關(guān)的凈財(cái)物收益率相對(duì)下降。因而，這僅僅僅僅出資性房產(chǎn)這一塊財(cái)物價(jià)值何時(shí)入賬的疑問，關(guān)于公司的生長(zhǎng)，并無(wú)本質(zhì)的改變。
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一位房地產(chǎn)獵頭公司的資深獵頭顧問表示，期內(nèi)大都公司仍是會(huì)沿襲本錢方法，放棄公允價(jià)值。原因在于：從稅收方面的思考，表現(xiàn)“出資性房產(chǎn)”的增值也將使公司要交納一筆不小的稅金。首先是選用公允價(jià)值方法計(jì)量的，不對(duì)出資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，那么在原有本錢法下出資性物業(yè)作為固定財(cái)物，可經(jīng)過(guò)逐年計(jì)提折舊來(lái)抵稅的稅盾效果就表現(xiàn)不出來(lái)。其次在公允價(jià)值下，出資性房產(chǎn)的增值有些假如進(jìn)入當(dāng)年的贏利表，就要交納33%的所得稅，雖能夠采納遞延所得稅法，等實(shí)踐進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)才真實(shí)納稅，但這有些稅收仍是要從當(dāng)期贏利中先行扣減。
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出于各種思考，使得許多房地產(chǎn)公司對(duì)挑選新的計(jì)量辦法“望而生畏”。陸家嘴董秘畢海琳稱，公司將來(lái)是不是選用公允價(jià)值計(jì)量，需要滿意有關(guān)條件，公司董事會(huì)當(dāng)前還沒有做出結(jié)論。另一家北京具有許多“出資性房產(chǎn)”，能夠存在無(wú)窮重估溢價(jià)的上市公司董秘表明：出于保險(xiǎn)的思考，公司當(dāng)前決議仍是沿襲本來(lái)的本錢方法，對(duì)新管帳原則還在研究中。
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能夠預(yù)見的是，絕大大都績(jī)優(yōu)的房地產(chǎn)公司，如沒有負(fù)債的陸家嘴、華發(fā)股份等，不會(huì)容易將其出資性房地產(chǎn)全面進(jìn)行賬面溢價(jià)，即使選用公允價(jià)值計(jì)量，也只會(huì)是逐步的、穩(wěn)步的辦法。但也不掃除一些負(fù)債率高的公司為了進(jìn)步凈財(cái)物，增強(qiáng)融資才能，如再融資或拓展貸款額度等，或是為了合作“小非”解禁舉動(dòng)，大股東為了到達(dá)高價(jià)兜售股市的意圖而運(yùn)用公允價(jià)值法來(lái)調(diào)節(jié)成績(jī)，“一口氣吃成胖子”，可是接下來(lái)的即是每年成績(jī)動(dòng)亂。
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盡管上市公司是不是會(huì)對(duì)出資性房產(chǎn)選用公允價(jià)值法當(dāng)前尚無(wú)定論，但有一點(diǎn)是必定，不急于將財(cái)物“變現(xiàn)”的公司，其在二級(jí)商場(chǎng)必定比哪些急吼吼實(shí)現(xiàn)利好的公司要走得深遠(yuǎn)。
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